什么是逆权管有?

什么是逆权管有?

逆权管有是当非土地拥有者,通过一段有效时间管有土地或房屋后,便有权获取管有权益,除非土地拥有者或其他管有者能证明自己比其有更佳的头衔管有该地。

根据《时效条例》第七条,所谓有效时间,乃是于1991年7月1日前起管有该地20年或以上;或者在该日期之后管有土地12年或以上。而管有政府土地的有效时间则是60年或以上。

在JA Pye (Oxford) Ltd v Graham [2003] 1 AC 419一案中,若需要证明逆权管有,管有者需要证明1)实际上的占有或管有2)管有的意图。实际管有意指根据情况,一定程度上物质并独有地管有该土地,而管有者对该土地的所为与土地拥有者的所为大致无异。在该案件中,土地拥有者因为管有者建立的树丛以及缺乏钥匙而被隔绝在外,可见管有者实际地管有该地。相似的情况在in Lambeth LBC v Blackburn [2001] EWCA Civ 912发生,管有者转换了门锁,所以可以独有地管有物业。

而在Powell v McFarlane (1979) 38 P&CR 452一案中,管有意图的意思乃是管有者有意地,以其个人名义,将其他人包括土地拥有者,排除在该地之外。而擅自入侵者除了要显示该意图,更要通过行动或言语将该意图清晰明确地向所有人表达出来。一般来说,若管有者占有该地并以土地拥有者相同的方法使用该地,该行为会自动表现此意图。但若有任何与其相反的证据,或该行为有另一层意思,则该意图并不能成立。例如在Tsang Foo Keung v Chu Jim Mi Jimmy [2017] 3 HKC 527 中,管有者以许可证使用土地,变相表示其不是以个人名义占据该地,所以意图不成立。

当土地拥有者发现有他人管有自己的土地或房屋,其可依据《高等法院规则》第113号命令向其发出传票。而管有者在获得管有权后,有使用和享受该地的权利,但不等同于拥有权。

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